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 Expulsions locatives (lois)

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MessageSujet: Expulsions locatives (lois)   Ven 29 Nov 2013 - 11:58

sujet en construction - à éditer

Sources :

- http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F31272.xhtml


Citation :

Le propriétaire peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux échéances convenues. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le propriétaire, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.

Recours préalable du propriétaire avant la résiliation du bail
Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

  • à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple)
  • ou à la personne qui s'est porté caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.
Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement en tiers payant.
Haut

Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.
Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.
Délais de paiement
Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :
À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du propriétaire, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.
Absence de paiement après le délai de 2 mois
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Haut

Résiliation judiciaire
Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Décision du juge
Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit lui envoyer par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Délais pour quitter le logement
Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).
Haut

Expulsion
Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :

  • le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
  • le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
  • le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Attention : le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

  • d'un squatteur,
  • ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
  • ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le propriétaire d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.







-

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MessageSujet: Re: Expulsions locatives (lois)   Ven 29 Nov 2013 - 12:03

Citation :

Logement social : impayés de loyers et expulsion
Mise à jour le 13.03.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)


Principe

Le bailleur peut mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas son engagement de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Si le bail contient une clause résolutoire, sa résiliation peut être prononcée automatiquement par le bailleur, sous réserve de respecter une certaine procédure. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail en justice et l'expulsion du locataire.


Recours préalable du bailleur avant la résiliation du bail

Dès le premier impayé de loyer et avant tout action tendant à demander la résiliation du bail, le bailleur doit s'adresser :

  • à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyers (garantie loca-pass, par exemple)
  • ou à la personne qui s'est porté caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.
Le bailleur doit également saisir la commission départementale des aides publiques au logement pour assurer le maintien de leur versement.
Haut


Résiliation du bail par le biais d'une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer


Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrat de location.
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire, par acte d'huissier, un commandement de payer.
Le locataire dispose ensuite d'un délai pour rembourser ce qu'il doit, ou pour demander des délais de paiement au juge.


Délais de paiement

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Durant ce délai, le locataire peut :
À noter : si une caution du locataire s'est engagée auprès du bailleur, l'huissier lui signifie également un commandement de payer.


Absence de paiement après le délai de 3 mois

À l'issue du délai de 3 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur peut saisir le juge d'instance en référé pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion.
Haut


Résiliation judiciaire
Assignation du locataire en justice


Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'huissier devant le tribunal d'instance pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.


Décision du juge

Le tribunal d'instance apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Le locataire dispose encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du juge prononçant la résiliation de son bail. Pour ce faire, le locataire doit s'engager, en signant un protocole d'accord avec son bailleur, à payer de manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative, c'est-à-dire un échelonnement de sa dette.
Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, le bailleur retrouve l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.


Délais pour quitter le logement

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Le TGI peut accorder un délai supplémentaire d'1 mois à 1 an maximum en fonction de la situation de l'intéressé (âge, état de santé, situation familiale).
Haut


Recours de certains locataires menacés d'expulsion

Les personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (Dalo) qui se trouvent menacées d'expulsion, peuvent saisir une commission de médiation pour faire valoir leur droit à un relogement.
Haut


Expulsion
Intervention d'un huissier


La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :


  • le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
  • le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
  • le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Attention : le bailleur ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » allant du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre :

  • d'un squatteur,
  • ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril,
  • ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).
À savoir : la trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager un recours devant le tribunal d'instance visant à ouvrir une procédure d'expulsion.


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MessageSujet: Re: Expulsions locatives (lois)   Ven 29 Nov 2013 - 12:06

Citation :



LA PROCEDURE D'EXPULSION EN 13 ETAPES




1. L'IMPAYE DE LOYER





C'est le point de départ de la procédure d'expulsion.

On considère qu'il y a un impayé de loyer dès :

- le non-paiement d'un loyer dans les logements du secteur privé,

- et au bout de trois loyers successifs non-payés dans les logements sociaux (ex : HLM).



Le bailleur peut alors entreprendre différentes actions :

- du simple courrier de rappel au commandement de payer.



Dès les premières difficultés financières, nous conseillons au locataire de prendre contact avec son bailleur pour négocier un échelonnement de sa dette avant qu'elle ne s'aggrave.

Cette démarche risque d'être appréciée par le juge s'il y a demande d'expulsion.





2. LA SAISINE DES INSTANCES ADMINISTRATIVES



Dès la constitution d'un impayé de loyer, le bailleur social (OPHLM, SA d'HLM, etc) doit saisir, dans un délai de trois mois avant l'assignation (convocation devant le tribunal), la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d'Allocations Familiales.

Si cette démarche n'est pas faite, le tribunal peut refuser de juger un locataire non-payeur.





3. LE COMMANDEMENT DE PAYER



Si le bail prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer (clause résolutoire), un commandement de payer sera adressé au locataire par acte d'huissier (l'huissier se déplace pour vous remettre ce commandement en main propre et, si vous êtes absent, il le dépose à la Mairie et vous en averti au moyen d'un acte déposé dans votre boîte aux lettres).



Le locataire disposera alors d'un délai de deux mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire.



Pour connaître les dispositifs d'aide (Fonds de Solidarité Logement, Commission de Surendettement, Caisse d'Allocations Familiales…), contactez les services sociaux, la Préfecture, la Confédération Générale du Logement des Hauts de Seine (CGL 92).





4. LE PROPRIETAIRE SAISI LE JUGE



L'assignation est un acte d'huissier qui informe le locataire qu'une demande d'expulsion a été transmise au tribunal (l'huissier se déplace chez le locataire et lui remet le document.



S'il n'y a personne il porte ce document à la Mairie et laisse un acte dans la boîte aux lettres du locataire pour vous avertir de son passage).



Elle l'invite à se présenter au tribunal. L'audience a lieu au moins deux mois plus tard.





5. L'INFORMATION DU PREFET



Une copie de l'assignation doit être adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion (cette obligation a été étendue, par la loi du 13 décembre 2000, à tous les baux d'habitation).



Dès qu'il la reçoit, le Préfet demande aux Services Sociaux de réaliser une enquête sociale (origine de la demande, causes de l'impayé, aides susceptibles d'être mobilisées).



Celle-ci est faite par un travailleur social. Les principaux éléments de cette enquête sont transmis au juge (circulaire du 9 février 1999).





6. L'AUDIENCE



C'est le moment où le locataire et le bailleur (ou leur représentant) se présentent au tribunal, devant le juge.

La présence du locataire à l'audience est essentielle.

Le juge écoute les arguments du bailleur et du locataire qui peut proposer un échéancier de règlement de sa dette.

Cette proposition peut éviter une expulsion (attention : il faudra ensuite respecter scrupuleusement l'échéancier).





7. LE JUGEMENT



C'est la décision que prend la juge.

Après avoir entendu les arguments du bailleur et du locataire, il tranche.



Le plus souvent il le fait dans son bureau avec les notes qu'il a prises et les écrits transmis par les deux parties.



Cette décision est motivée et écrite.

C'est ce qu'on appelle "la grosse".



Ce document est rédigé par le greffier (sur les instructions du juge) et envoyé au bailleur et au locataire ou à leur avocat s'ils en ont un (très souvent les personnes appellent ce document "le jugement").



Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais pour s'acquitter de sa dette.



La procédure est alors arrêtée et le bail maintenu.



Il peut également refuser d'accorder des délais de paiement, résilier le bail et ordonner l'expulsion.



8. LA TRANSMISSION DU JUGEMENT



Pour que le jugement puisse être "exécuté", il faut que le "gagnant" informe officiellement le perdant de la décision du juge : c'est ce qu'on appelle la signification du jugement.



Le jugement est donc signifié au locataire par voie d'huissier.

Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour faire appel et contester la décision.



Attention : L'appel ne suspend pas la procédure si le jugement comporte l' "exécution provisoire" (quasi systématique dans les décisions d'expulsion).



Cette dernière neutralise l'arrêt de la procédure, effet normal de l'appel.



La longueur des procédures est telle qu'il est fréquent de voir une Cour d'Appel rejuger une affaire, alors que la décision du premier tribunal (l'expulsion par exemple) a déjà été exécutée.





9. LE COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX



Si le jugement refuse tout délai, l'huissier apporte alors au locataire un "commandement de quitter les lieux" (même procédure que pour le commandement de payer ou l'assignation).



Ce commandement accorde 2 mois pour quitter le logement et saisir le Juge de l'Exécution (c'est un autre juge.



Son rôle est de d'accorder éventuellement un délai supplémentaire).



Ce juge peut (s'il est saisi) accorder un délai de grâce de 3 mois à 3 ans si les conséquences pour la famille sont très dures, pour lui permettre de trouver un relogement.





10.A L'ISSUE DU COMMANDEMENT DE QUITTER LES LIEUX



Au-delà du délai de 2 mois, l'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter le logement (dans le cas où le locataire n'aurait pas réussi à avoir des délais).



Si l'occupant s'oppose à l'expulsion, l'huissier dressera un procès-verbal de difficultés.

Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la Force Publique pour réaliser l'expulsion.



11.LA DEMANDE DU CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE



Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre.

Il adresse, à un travailleur Social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police du secteur.

Celui-ci convoque le locataire et, généralement, l'incite à partir de lui-même.

Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture qui complète l'enquête adressée par le travailleur Social.



12. LA DECISION DU PREFET



Au vu de ces documents, le Préfet peut :



- soit, refuser le recours à la Force Publique (l'occupant reste dans les lieux),

- soit, accepter le concours.



Dans ce dernier cas, le locataire sera expulsé par l'huissier en présence du Commissaire et d'un serrurier.



Un procès verbal d'expulsion est remis au locataire (ou déposé en Mairie s'il est absent), il fixe une date d'audience devant le Juge de l'Exécution.



Dans le cas où le Préfet refuse d'expulser de force un locataire, le bailleur constate que l'État ne respecte pas la loi et se retourne alors contre lui, en demandant des indemnités compensatrices.





13. APRES L'EXPULSION



Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement.



Ils ne peuvent être transportés sans son accord dans un autre lieu



A l'issue de ce délai, le Juge de l'Exécution, après avoir entendu le locataire et le bailleur, décide du sort des biens restés dans le logement (délai supplémentaire ou abandon des meubles).



Une précision importante : Le procès verbal doit comporter une liste précise des meubles laissés dans le logement.


Source : http://www.cgl92.com/index.asp?id=358

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Expulsions locatives (lois)
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